武大金融网这个曾以“外滩壹号”喧嚣于江城的楼盘，
终于尘埃落定。
身披黄金外墙，紧邻市委大院，远眺雄伟长江。7月20日，天悦星辰以PK中国第一高楼绿地636的架势，在武汉严苛的限价政策下，备案价竟然高达35万元/㎡，整体均价15.6万元/㎡，一栋274米办公大楼外加163米的酒店式公寓一次性备案金额147亿元，其中最贵的宴会厅单套价格18亿元，最贵的写字楼产品单套3.75亿元，刷新了武汉房地产历史上多项纪录。
房价破天荒 超越北上深
面对35万/㎡破天荒的房价，不少购房者乃至开发商都以为武汉市房管局“嗑药”了。
在严酷的限价政策下，许多人质疑，是不是开发商数据填错了。但是，经过6天的持续发酵后，武汉市房管局官网公示的数据仍然没有丝毫变化，随风也从侧面多方求证了其真实性。
黄金地段 不合理还是合理？
不论是35万元/㎡的最高价，还是15.6万元/㎡的均价，天悦星辰超乎寻常的备案价，不仅狠狠地鞭笞着号称武汉第一豪宅的武汉天地（均价6万/平）与中国第一高楼的绿地636（8万/平~16万/平不等），更是超越了北上广深诸多写字楼的售价。
数年间，天悦星辰建筑面积从1.08万方猛增至9.4万方，可销售面积暴增近9倍，容积率如此疯狂调整，这在武汉规划史册上极为罕见。那么，这个曾搁置3年、依傍市委大院的项目，为何不断调整规划，体量迅猛增长，是为了汉口滨江天际线的塑造，还是另有原因？
天悦星城原址为闻名武汉的湖锦酒楼，因紧挨市委大院，曾经一度作为武汉市政府外事活动招待场所。关于天悦星辰（原湖景酒楼）发展背景，至今在武汉市民中仍存在着各类传言，2005年新华社还还进行了长篇公开报道。那么，如今35万/㎡超高备案价又有何渊源呢？
一切静待揭秘。
2017年武汉豪宅价格汇总
武汉绿地中心公寓 8万/平
武汉天地系列：御江苑 6万/平 云廷4.9万/平 御江璟城 4.7万/平
金都汉宫 4.5~5万/平
洞庭苑 4.5万/平
复地东湖国际 4~4.5万/平
融创武汉壹号院 4~4.1万/平
华发外滩首府 4.1万/平
武汉绿城黄浦湾（未开盘） 4万/平
世纪江尚 4万/平
金地京汉1903 3.5~6万/平
泛海国际居住区 3.8~4万/平
万达御湖世家 3.8万/平
武汉绿地中心公寓 8万/平
武汉不缺土豪，亦不缺豪宅，从最早的万达御湖世家到武汉天地再到纯水岸东湖，总价过千万也不在少数。然而，近期有内业人士跟笔者透露，号称武汉最贵的房子，已经开始认筹了，面积段起步312平，单价折后是7万元/平米，总价2000万元每套起步。
是的，你没有看错，2000万元/套是起步价，先来感受一下。
绿地636效果图
这栋被称为武汉最豪的高楼就是位于武昌滨江CBD的绿地636项目。据业内人士爆料，目前在售的是67层至85层中区的总裁公寓，面积312至572平米，公摊50%，折后单价在7-8万元/平米左右，总价2000万/套起。
爆料人称，武汉绿地636于5月26日召开了产品发布会。据悉，从发布会当日起，至5月底前来认购的人群均可以享受6折优惠，而到6月份折扣则变为最低9折。如果按6折算的话，公摊50%，相当于送了80%的公摊，也可以理解为赠送40%的面积。
绿地636发布会现场
据笔者了解，绿地636项目在6月开始认购（开发商称为大客户协议），其实就是进行客户意向的摸底，由于本项目还未达到销售条件，所以大多采用此类方法。缴纳高额的认筹金或称意向金，来判断客户诚意度及购买实力，然后再根据客户量的多少来最终确定价格，当然在缴纳诚意金时，会有一个指导性价格，但不会作为最后的合同价。
据透露，目前绿地636项目采取的是先交定金，五天内交完首付款的20% 一个月内要补齐首付款的30% ，三个月内补齐50%。
笔者默默的算了一笔账，以最小面积312平米的户型来算，单价7万，总价差不多在2184万元一套，首付50%就是1092万元；以最大面积572平米户型算，单价7万，总价在4004万元，首付50%就是2002万元。
之前一直有人调侃武汉无豪宅，为什么？起步太低啊；其次，武汉豪宅的适用群体太宽泛，上到几千万家产的老板，下到几千收入的白领都可以选择它。
而此次，绿地636项目应该会区隔很多人出来，真正见证实力的时候到了。
这次绿地636推出的总裁公寓似乎不同于以往的产品类型。因为，从传统意义上来说，跨国公司的外籍高管是这类产品的主力消费人群，面积要求不大，小到40平米，大到100平米左右，因为只是满足于日常休息，但此次推出的总裁公寓最小户型为312平米，这样的面积段似乎更像是企业家会所。
而从销售的角度来看，住宅类产品去化速度快、周期短，办公楼项目去化难度相对来说要大且溢价能力差,而类住宅公寓似乎更容易撬动市场。其次作为城市名片，绿地636更像是一种身份的象征，更容易体现出购买者的实力。
作为城市名片、长江主轴的核心、一线江景、两江四岸竟收眼底。武汉内环现阶段已经没有新建临江商品房销售了，所以即使是商业性质的产品、即使首付比例会高达50%、即使后期使用成本很高（商业水电计费及高额物业管理费）、即使超大的公摊比例，这一切的一切，依然无法阻挡金字塔尖人们的向往。
接下来我们来回顾一下绿地636的开发历程：
一直被称为高楼专业户的绿地，自从2010年11月25日以53.98亿，楼面地价3482.58元/平米拍下位于武昌区车辆厂（A1）片P（2010）128号地块之后，其在武汉的布局至今已有7年之久，从积玉桥到光谷东，已经遍布武汉三镇。
笔者查阅资料，上海绿地集团于2010年11月25日拿下的P(2010)128号地块正是“长江之心”的建设用地。武昌车辆厂P(2010)128号地块总面积413亩，规划用途为居住、商业、金融用地，可建设房屋面积达155万平方米，建成后为一个大型生活城，成为武昌滨江商务区重要的组成部分。
2011年6月21日上海绿地集团在武汉首次公开介绍全球第三高楼636米武汉绿地中心大楼的设计方案。被称为华中第一、中国第二、世界第三的武汉绿地中心，严格意义上来说应该是中国第一高楼。原本规划的 606 米方案重新设计后高度为 636 米，将超过目前最高楼——上海中心的 632 米。
绿地636效果图
绿地中心总建筑面积30万平方米，一共有120层。由4-62层共20万平方米的甲级写字楼；66-85层共5万平方米的总裁公寓（63-65是设备+避难层）；以上部分为1万平方米的摩天观光层和丽思卡尔顿酒店；4层以下要做一个挑高18米的大堂，4万平方米的超五星级写字楼和群等4大部分组成，形成一体化武汉滨江CBD核心综合体，各项功能定位锁定“世界级别”。
2011年6月28日，中建三局承建的武汉绿地中心项目地下工程开工仪式在工地现场隆重举行，该工程合同工期为2011年7月1日开工。
2014年7月绿地636项目“破土而出”，吸引了武汉人的目光，建设加速度，每4天可建一层楼。
业内人士分析，高度由480米拔升至600米，对开发商的技术和资金要求绝非同日而语，国内具备600米超高层开发能力的开发商寥寥无几。
从2011年7月动工至今，这座地标性建筑已经“冲出云霄”，据了解，绿地636项目于2017年底结构封顶，这座城市新名片也将跟大家见面。
种种迹象来看，绿地636作为中国第一高楼，有绝好的景观、独一无二的资源，可以称为武汉真正意义上的顶级豪宅。随着绿地636项目的问市，武汉豪宅市场的购买层次或将被大大拉开，真正意义上“不差钱”的土豪也将“浮出水面”。
武汉天地系列：御江苑 6万/平 云廷4.9万/平 御江璟城 4.7万/平
武汉天地一直都是武汉豪宅的标志性项目，也是武汉富商们最爱的聚集地。一套整体橱柜80万元，一台冰箱7万元……仅一间厨房整体装修成本高达100万元。武汉天地推出江景豪宅，业内预计每套房子起步价约一千万元，其售价创下武汉楼市新高。除此以外，智能家居控制系统被充分运用于家居管理，新风系统可直接过滤PM2.5属武汉首创。通过手机、平板电脑等设备的接入，登录相关网页输入用户名和密码，便可以在房间内任何一个角落甚至远程开关室内空调、地暖、照明、窗帘等设备。其推出最小的户型为200多平米，而最大的则有500-600多平米。
金都汉宫 4.5~5万/平
金都汉宫（原南岸金都）项目地处武汉市的一环线内积玉桥。项目一线临江，面对武昌江滩公园，隔江正对武汉市的地理标志汉江入江口，东面为武昌区和平大道，南面为中山大道。
金都汉宫容积率为2.1，住宅建筑密度仅为10.6%，规划将以11-32层高层为主体建筑，采用围合的建筑形式，在建筑平面与空间布局上强调建筑布置与江景之间的协调和化利用，突出项目的科技含量和文化含量，以长江江景为设计元素，融合武昌浑厚的历史文脉，努力建设1200余户的江景文化名盘。
洞庭苑 4.5万/平
地处百年武汉外滩粤汉码头段，南与汉口江滩公园和万里长江，仅一路之隔，北临城市历史文化老街——洞庭街，东西两侧分别为武汉市政府和武汉江城明珠豪生大酒店，周边众多优秀历史建筑环绕。
项目建筑面积2.4万㎡，为1栋28层高层建筑，采用时尚经典的新古典建筑风格，纯板式结构，力保每一户都拥有最大程度的瞰江景面，仅有93席的观江传世大宅产品。
武汉汉口外滩，这里曾经是纸醉金迷的十里洋场，是历史文人居住的热土，如今这里云集了众多优秀历史建筑、各级政府机关，为武汉市发展最为繁华的中心，并且百年外滩现已规划为 “汉口沿江商务区”。
项目紧邻世界级规模的汉口江滩公园，它形成了7公里长的“绿化滨江长廊”，为市民提供了集亲水、生态和休闲于一体的公共场所，同时也是洞庭苑的天然生态屏障和绝佳前庭花园。
复地东湖国际 4~4.5万/平
复地东湖国际位于大东湖畔，复地东湖国际坐拥三桥两隧双地铁，118亿东沙连通工程，武汉大桥通车、沙湖大桥落成、水果湖隧道通车，16条公交线路经过，地铁4号线青鱼嘴站已通车，而8号线预计2017年通车，中南中北路预计年内将全面升级，而项目内部的多条市政道路也预计于6月全线贯通，内外交通同步升级。
复地东湖国际内部配套依然大有文章。湖北省重点公办小学之一武昌实验小学，特别引进两所国际化幼儿园，著名示范中学，12年一站式教育保留老武重约2000棵百年林荫，建成林荫公园，搭配摩登的橱窗小景。约8000㎡五星级东湖阶层运动会馆，内有星级恒温泳池，健身房、羽毛球馆、桌球室、瑜伽馆等等，约3000㎡露天运动公园，篮球、网球器械广场排布在武重工业风情的巨大桁架周围，别有一番滋味。
自古以来，东湖就是高雅名士聚集的地方
不仅有深厚的文化积淀
还有清新干净的生活环境
因此被奉为高大上的富人区
融创武汉壹号院 4~4.1万/平
融创中心，立足于武汉内环核心，以120万方磅礴体量，首发华中金融城，2017全新面世武汉。它将以华中金融城为基点，承担起武汉城市最重要发展使命，项目囊括开放式商业街、商务写字楼、高端住宅等多重业态，未来将被全新定义为辐射中部、面向全国、联系世界的全资源金融枢纽都会，带领城市走向美好未来。
华发外滩首府 4.5万/平
华发外滩首府占地6万方，总户数1691户，容积率4.71 ，绿化率35%，是华发打造的“优+生活”巅峰大作，所有房源均是精装修江景房，楼层为19-45层，二梯二户，两梯三户。
该项目目前楼体已经接近封顶，预计今年中旬首次开盘，将会推出3、6#楼，主推户型建面100㎡、134㎡、140㎡、143㎡三房，建面160㎡、170㎡、176㎡户型，目前营销中心已开放，预计开盘均价4.5万/㎡以上。
武汉绿城黄浦湾（未开盘） 4万/平
2016年4月23日，绿城集团董事长宋卫平亲自带队，和武汉泓江置业就武汉外滩黄浦湾项目进行了签约。该项目为位于武汉江岸区滨江商务区C片36万方住宅用地，其产品定位为市场主力高端需求。
根据规划，武汉绿城黄浦湾共分为三期建设。一期规划用地22819.93平方米，总建筑面积177118.5平米，其中住宅建筑面积111944.57平方米，由1栋30层（9#）、2栋43层（8#、10#）、2栋50层（1#、2#）的超高层组成，临江的1#、2#楼均为169.9米的超高层住宅。二期住宅为50层及以上的超高层，三期规划2栋住宅及公园绿地。
世纪江尚 4万/平
每次坐轮渡来回武昌、汉口，都会被江边沿岸的夜景所迷倒。占江为王，能一线瞰江的楼盘自然是传说中“只能远观无法任性买买买”的豪宅。和记黄埔世纪江尚位于江汉区沿江大道武汉关旁
金地京汉1903 3.5~6万/平
城市中心土地资源的日益稀缺，中心住宅的价格也随之不断攀升。金地·京汉1903位于汉口内环核心，江汉路、武广、永清街等四大商圈环绕；项目配套1.5万方琅目商街，顶级品牌强势入驻；地铁2号线，轻轨在此交驳，直上武汉二、三环，交通畅通无阻，领跑未来最佳投资价值。
泛海国际居住区系列 3.5~4万/平
泛海国际居住区是武汉CBD大型高档住宅开发项目，泛海国际居住区地处泛海城市广场以西，占据CBD商务核心区以北；项目紧邻12公顷王家墩公园，北面是耗资近3亿元建成的后襄河公园，还有武汉CBD内梦泽湖公园和体育公园簇拥，生态资源十分优越。其中一期规划为9栋高层住宅，大开间轻型框架结构，主力户型93-260平方米，采用新古典主义建筑特色，外立面全部选用天然花岗岩铺设。
泛海国际居住区是武汉CBD大型高档住宅开发项目，泛海国际居住区地处泛海城市广场以西，占据CBD商务核心区以北；项目紧邻12公顷王家墩公园，北面是耗资近3亿元建成的后襄河公园，还有武汉CBD内梦泽湖公园和体育公园簇拥，生态资源十分优越。其中一期规划为9栋高层住宅，大开间轻型框架结构，主力户型93-260平方米，采用新古典主义建筑特色，外立面全部选用天然花岗岩铺设。
万达御湖世家 3.8万/平
万达御湖世家坐落于武汉中央文化区内，是万达集团汲取25年豪宅开发经验及建造精髓，开创的中国豪宅颠峰巨著。
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